IMPERIA: I PREZZI DELLE CASE CROLLANO DELL'1,6%, TORNANO GLI INVESTITORI IMMOBILIARI/ ALLEGATI

Imperia - Tornano gli investitori, a Imperia, grazie a un calo dell'1,6 per cento delle quotazioni immobiliari, nel secondo semestre del 2016. E' quanto emerso, stamani, in Camera di Commercio, a Imperia, alla presentazione del report di Tecnocasa sul mercato immobiliare. La flessione, nel corso di tutto il 2016, invece, è stata del 5,5%.

"Lo spostamento dei binari della ferrovia per lasciare spazio ad una pista ciclabile potrebbe portare alla riqualificazione del centro storico e di Borgo Prino - ha affermato il consulente Tecnocasa Giovanni Griotti -. Nella zona del Parasio si registra una buona domanda di acquisto per uso investimento e come casa vacanza, da parte di acquirenti stranieri. Prezzi in lieve ribasso ad Oneglia mare in seguito ad una maggiore offerta presente sul mercato e alle nuove costruzioni ultimate".

La maggioranza delle richieste si concentra sui bilocali (35,5 per cento), a seguire i trilocali (34,8 per cento). La disponibilità di spesa si concentra maggiormente nelle fasce di spesa fino a 119 mila euro (34 per cento), a seguire la fascia di disponibilità di spesa compresa tra 120 e 169 mila euro (30,8 per cento). Aumenta, inoltre, il numero di compravendite, a Imperia, nel 2016: in città sono state acquistate 454 abitazioni con un incremento del 20,4 per cento rispetto all'anno precedente, mentre la provincia chiude l'anno con 2.573 transazioni in crescita del 18,8 per cento, rispetto al 2015.

"Le località turistiche della provincia di Imperia hanno registrato, nel secondo semestre del 2016, una contrazione dell'1,9 per cento - spiega il team manager Tecnocasa, Gianni Pautasso -. A San Lorenzo a Mare si segnala un aumento di acquirenti di casa vacanza provenienti dalla Francia in particolare e in parte minore dal Nord Europa. In aumento anche coloro che acquistano la casa vacanza per metterla a reddito".

Mercato dinamico anche a Diano Marina dove la realizzazione della pista ciclabile sta determinando interesse da parte di persone del Nord Europa. Anche a Sanremo e a Santo Stefano al mare si registra un maggiore interesse per l'acquisto della prima e della seconda casa.

I prezzi immobiliari sono in ribasso, il secondo semestre del 2016 vede le abitazioni perdere ancora lo 0,8% nelle grandi città, l’1,9% nei capoluoghi di provincia e l’1,2% nell’hinterland delle grandi città. Piccoli ritocchi verso il basso quindi che stanno traghettando il mercato verso una lieve ripresa dei valori che riteniamo possa già esserci alla fine dell’anno in corso. Alcune grandi città, le cui variazioni percentuali dei prezzi erano già in territorio positivo nel primo semestre del 2016, confermano la tendenza anche per il secondo: Firenze (+1,6%), Bologna (+1,5%) e Verona (+1%). Milano è sostanzialmente stabile (0%). La città dove i prezzi stentano ancora a riprendersi è Genova (-5,5%).

DOMANDA E disponibilità DI SPESA: vince il trilocale L’analisi della domanda vede in testa alle preferenze il trilocale, scelto dal 40,5% dei potenziali acquirenti nelle grandi città. A seguire il quattro locali con il 24,5%. La disponibilità di spesa si concentra nella fascia fino a 250 mila € nelle grandi città ed in quella fino a 120 mila € nelle altre realtà.

TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione I tempi di vendita continuano a diminuire: 145 gg nelle grandi città, 171 gg nell’hinterland delle grandi città e 162 gg nei capoluoghi di provincia, con una diminuzione di circa 20 gg rispetto ad un anno fa.

LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni stabili

 Sul mercato delle locazioni si registrano canoni sostanzialmente stabili nelle grandi città (+0,1% per i monolocali, +0,5% per i bilocali e +0,4% trilocali). Risultati simili anche negli altri capoluoghi di provincia che segnano stabilità per i canoni dei monolocali, +0,1% per quelli dei bilocali e +0,4% per quelli dei trilocali. Tra le tipologie di contratti di locazione prevale quello a canone libero (55,3%) ma avanza ancora il contratto a canone concordato (27,2% contro il 22,9% del primo semestre).

ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: il 74,7% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le Agenzie Tecnocasa e Tecnorete rileva che il 74,7% degli acquirenti ha comprato la prima casa, il 18,6% lo ha fatto per investimento e il 6,7% ha optato per la casa vacanza. Rispetto al passato è in aumento la componente ad uso investimento. PREVISIONI Le compravendite per il 2017 sono attese ancora in aumento (intorno a 600 mila transazioni) e questo trend interesserà tutte le realtà territoriali. Sul versante prezzi ci aspettiamo un leggero aumento (tra 0% e +2%) per il 2017 ma solo per le grandi città, mentre per i capoluoghi di provincia e per l’hinterland delle grandi città occorrerà aspettare il 2018.

MERCATO IMMOBILIARE IMPERIA Imperia: in città si riprende ad investire, in provincia tornano gli stranieri Nella seconda parte del 2016 i valori immobiliari di Imperia sono in diminuzione dell’1,6%. La seconda parte del 2016 vede stabilità di prezzi a Oneglia, una domanda vivace con un ritorno soprattutto degli investitori che stanno puntando su piccoli tagli da mettere a reddito (acquistati anche già occupati) e su cui investire da 80 a 100 mila €. A cercare la prima casa ci sono single, giovani coppie e famiglie che effettuano acquisti sostitutivi, anche se non mancano situazioni in cui si passa dall’affitto all’acquisto: la soluzione-tipo deve essere di 60-70 mq, non deve costare più 150 mila €, preferibilmente dotata di terrazzo o balcone abitabile, mentre invece non si riscontrano particolari problematiche se il riscaldamento è centralizzato visto che tutti gli appartamenti sono ora dotati di termovalvole. Il centro di Oneglia raccoglie le preferenze dei potenziali acquirenti: le case risalgono al periodo compreso tra ‘800 e ‘900 e si valutano, ristrutturate, 2800 € al mq.

Nelle immediate vicinanze del centro le abitazioni risalgono agli anni ’60, i valori scendono a 1700 € al mq allo stato originario e a 2200 € al mq se già ristrutturate. Sempre a ridosso del centro si trova la zona “Cascine”, dove la quasi totalità dell’edilizia consiste in ville singole di tipo prestigioso e in parte costruite in stile liberty, i cui prezzi possono toccare anche il milione di euro; qui è possibile acquistare appartamenti in palazzine degli anni ’60-’70 che, ristrutturati, si valutano 3000 € al mq. E’ in atto un processo di riqualificazione degli immobili del centro storico della città in seguito allo spostamento della ferrovia verso la zona di “Castelvecchio” e al cui posto sorgerà una pista ciclabile che collegherà la città con il comune di San Lorenzo. Nella zona di Porto Maurizio vanno avanti i lavori di pedonalizzazione di via Cascione: questo sta accrescendo l’interesse per gli immobili della zona che, al momento, registrano valori intorno a 1600-1800 € al mq.

Sempre molto apprezzato il Parasio, zona residenziale del centro storico, caratterizzata da case tipiche arroccate, alcune delle quali dotate di vista mare. Si registrano acquisti ad uso investimento o ad uso vacanza (ad acquistarle anche turisti che arrivano dal Nord Europa e che trascorrono lunghi periodi di vacanza ad Imperia). Le quotazioni medie sono di 1800-2000 € al mq. Alla periferia di Porto Maurizio sorgono Borgo Marina, Borgo Foce e Borgo Prino.

A Borgo Marina e Borgo Foce si realizzano soprattutto acquisti di seconda casa da parte di persone non residenti. I valori partono da 2000 € al mq. Borgo Prino potrebbe rivalutarsi in futuro in seguito alla rimozione dei binari della vecchia ferrovia.

Diminuisce la domanda di appartamenti in locazione, principalmente perché i prezzi più bassi invogliano all’acquisto. Le richieste provengono soprattutto da insegnanti che dal Sud Italia si trasferiscono a Imperia per il periodo scolastico e che ricercano monolocali o bilocali già in buone condizioni e arredati. Nelle zone centrali un monolocale costa 370 € al mese e un bilocale 420 €, mentre nelle aree semicentrali e periferiche i canoni scendono rispettivamente a 300 e 350 €. Si stipulano soprattutto contratti a canone concordato con cedolare secca. Ad Oneglia Mare i valori immobiliari sono in leggera diminuzione. La motivazione è da ricercarsi nell’abbondante offerta di abitazioni in vendita in seguito ad un turn over generazionale che sta interessando la città. In vendita ci sono anche tante seconde case, a cui si aggiungono delle nuove costruzioni dal momento che sono stati ultimati nuovi cantieri.

A comprare sia famiglie alla ricerca di trilocali o quadrilocali nelle zone centrali oppure di soluzioni indipendenti situate nell’entroterra sia investitori che cercano casa vacanza. Quest’ultimo segmento di mercato è in crescita. Una delle zone più apprezzate di Oneglia Mare è Calata Cuneo, quartiere composto da abitazioni storiche situate a ridosso del porto vecchio le cui quotazioni sono molto elevate, raggiungono 6000 € al mq se ubicate ai piani bassi e scendono a 5000 € al mq ai piani più alti perché gli immobili non sono dotati di ascensore. Piace sempre la zona delle Ferriere grazie alla vicinanza al porto turistico: i prezzi dell’usato in buone condizioni si attestano intorno a 3000 € al mq.

Molto richiesto anche il Centro Storico, sviluppatosi a ridosso del mare e del Porto Vecchio a partire dai primi anni del ‘900: i prezzi di tipologie da ristrutturare oscillano tra 1300 e 1500 € al mq, mentre per soluzioni già ristrutturate la spesa sale a 2000-2300 € al mq.

Valori simili si incontrano nella parte che si espande in direzione Diano Marina, caratterizzata da palazzine sorte tra gli anni ’70 ed ’80 dove gli appartamenti sono spesso di grandi dimensioni. Sul mercato delle locazioni turistiche si registrano canoni di 1000-1200 € a Giugno e Settembre, 1400 € a Luglio e 1500-1600 € ad Agosto, mentre per i periodi di Natale, Capodanno e Pasqua i canoni non superano 1000 €.

Fabrizio Tenerelli